Immobilienvermittlung /Immobilienmakler          [ < ] [ > ]

           

Im Folgenden wollen wir Ihnen einen kurzen Einblick in die wesentlichen Berufsmerkmale der Immobilienmakler geben. Nähere Informationen hierzu finden Sie auf den Seiten der Wirtschaftskammer!

I. GRUNDSTÜCKE

1) Grundbuchauszug
Feststellung der Eigentumsverhältnisse, Größe, Belastung, Rechte, Beschränkungen (allenfalls Einsicht in die Urkundensammlung)

2) Widmungs- und Bebauungsbestimmungen
Einsicht in den Flächenwidmungs- und Bebauungsplan und bei Bedarf Katasterplan; Berechnung der Ausnützbarkeit; Erhebung allfälliger Bausperren, sowie gesetzlicher und verwaltungsrechtlicher Beschränkungen (Wohnzonen, Assanierung, Vorbehaltsflächen, Denkmalschutz - Anmerkung auch unter Grundbuch -, Schutzzonen); Widmungsänderungen, Grundstücksteilungen und Parzellierungen; Bescheid bzw. Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen, Bauplatzerklärung.

3) Grundstückserschließung
a) Bautechnische Erschließung: Herstellung der Höhenlage, Anschließung an das öffentliche Gut, Abtretung an das öffentliche Gut. b) Grad der Aufschließung (Zufahrtsstraße, Kanal, Strom, Wasser, Gas, Telefon Fernwärme). c) Schätzung der anfallenden Kosten für die Aufschließung und Anliegerleistungen. d) Anschlussgebühren; e) Beachtung der steuerlichen Rahmenbedingungen: Spekulationsgewinn (Prozentsatz, Ermittlung des steuerpflichtigen Teilbetrages, abzugsfähige Aufwendungen, Spekulationsfrist); Vermögenssteuer, Veräußerungsgewinne. f) Überprüfung allfälliger Kontaminierung, Bodengutachten, Baumschutzgesetz.

4) Gestaltung und Beachtung der rechtlichen Rahmenbedingungen
Kauf/Verkauf, Miete/Vermietung, Pacht, Baurecht, Fruchtgenussrechtsbegründung.

Mietverträge anno dazumal und heute

 

5) Bewertung des Objekts
Besichtigung, Erhebung von Vergleichsobjekten, Berücksichtigung der aktuellen Marktlage, Feasibility-Studie, Prüfung allfälliger förderungsrechtlicher Möglichkeiten (Unterbringung des Grundpreises in den förderbaren Gesamtkosten)

6) Akquisition und Auftragsentgegennahme
S schriftlicher Vermittlungsauftrag/Alleinvermittlungsauftrag - allenfalls schriftliche Auftragsbestätigung; Information über voraussichtlich erwachsene Nebenkosten; Provisionsvereinbarung; Vereinbarung allfälliger besonderer Tatbestände ( § 9 Immobilienmakler-VO); Fixierung des Preises, sowie allfälliger Nebenbedingungen.

7) Erstellung und Erarbeitung der Vermittlungsstrategie
Erstellung einer Objektbeschreibung; kundenorientierte Aufbereitung mit Beifügung zweckmäßiger Unterlagen (Pläne, Bilder, Bebauungsskizzen, Verwertungsstudien); Marktstrategie - Inserate, Prospekte, Direct-Mail; Kontaktierung vorgemerkter Interessenten; Verkaufstafeln und Plakate; Einschaltung von Kollegen, insbesondere über Immobilienbörsen; sonstige Werbeträger.

8) Kontaktierung- bzw. Konkretisierungsphase
T elefonische oder sonstige Kontaktanbahnung, Offertaussendung, Besichtigungsvereinbarung, Durchführung von Besichtigungen, regelmäßiger Bericht an den Auftraggeber, allfällige Preis- bzw. Marktkorrekturen, Beratung der Interessenten, Führung intensiver Verkaufsgespräche, Finanzierungsberatung, steuerliche Beratung, Aufklärung über Nebenspesen.

9) Anboterstellung des Nachfragers
Entgegennahme von Anboten der Interessenten; Aufklärung des Interessenten über Folgewirkungen bei Angeboterstellung; Besprechung des Angebotinhaltes mit dem Abgeber.

10) Anbotsannahme
Verständigung des Anbotstellers von der erfolgten Annahme; im Falle der Nichtannahme, Neuverhandlungen zur Förderung der Willensübereinstimmung; Finalisierung - Veranlassung der Vertragserrichtung, Beistellung, Abstimmung und Unterstützung bei der Beschaffung allfälliger fehlender Unterlagen (Grundbuchauszug, Baulandbestätigung, Veräußerungsraumordnung, Freilassungserklärung, Erlöschungsquittungen, Finanzierungsunterlagen).

11) Vertragsunterfertigung, Provisionsfakturierung


Im folgenden werden lediglich Ergänzungen zu Pkt.I. angeführt:

II. ROHBAUTEN, EIN- UND MEHRFAMILIENHÄUSER

ad 2) Baupläne, -bewilligungen und Benützungsbewilligungen, Teilbenützerbewilligungen, Abbruchbewilligungen, Schutzzone und Denkmalschutz, Schätzungsunterlagen.

ad 5) Feststellung der Bausubstanz und allfälliger Baumängel, gegebenenfalls SV-Gutachten;; Prüfung allfälliger Förderungsdarlehen, Übernahme, Rückzahlungsbegünstigungen, Veräußerungsverbote. Mietrechtliche Bestimmungen und Förderungsbestimmungen.

III. ANLAGEOBJEKTE (Zinshäuser, Bürobauten)

Zusätzlich zu den Punkten 1) bis 11): Überprüfung der aktuellen Mietzinsvorschreibungen mit allen sich daraus resultierenden Konsequenzen, wie beispielsweise bestandsfreie Objekte § 18, § 45, Bauaufträge, Nutzfläche, Kategorie, HMZ, befristete Mietverträge, Vorlage der Mietverträge, Kautionen, anhängige und drohende Schlichtungsverfahren. Beachtung öffentlich-rechtlicher Aspekte: Förderungen, Mietzinsbestimmungen (bzw. -beschränkungen), Beratung über Möglichkeiten von Neu-, Auf-, Zu- und Anbauten (Aufzug, Garagen und Abstellplätze), Nutzungswidmungen. Besondere steuerliche Kenntnisse: Anteilige Zehntelberichtigung (gem. § 12 UStG) und Verrechnung der abzuführenden Umsatzsteuer, Nachversteuerung gem. § 28 (7) EStG, Mietzinsvorauszahlungen.

IV. BETRIEBSOBJEKTE

Betriebsanlagengenehmigungen, Zufahrtsmöglichkeiten (LKW - Gleisanschlüsse), Infrastruktur.

V. UNTERNEHMEN

Bilanzkennzahlen, Prüfung der Rechtsform, Anlagenverzeichnis, Personalstand, Abfertigungsansprüche, Bonitätsauskünfte, Standorte, steuerliche Aspekte: §24 EStG - Frist für Halbsatz. § 12 (3) MRG - Bewertung, Verbindlichkeiten aus Sonderverträgen. Land- und Forstwirtschaft: Zustimmung der Grundverkehrskommission, Feststellung des Abschussplanes, Besorgung eines Forstgutachtens.

VI. WOHNUNGEN

Mietrechtliche Bestimmungen und Förderungsbestimmungen, Überprüfung der WE-Verträge, Überprüfung des Standes des Verfahrens der WE-Begründung.